Thị trường bất động sản 2018 vẫn kế tiếp tăng trưởng

Trong 5 tháng đầu năm 2018, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký xây dựng mới nối tiếp tăng 41,1% so cùng kỳ năm 2017, đạt 2,6 nghìn và chiếm 5% tổng số doanh nghiệp xây dựng mới trên cả nước.

Riêng TP.HCM, có 3.385 doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh bất động sản, chiếm 20,5% trong gần 16.500 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, Lĩnh vực bất động sản xếp thứ ba trong thu hút dòng vốn FDI.

Năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam cân đối hơn, nhưng cạnh tranh cũng gay gắt hơn 2017; nối tiếp có xung lực phát hành khá tốt nhờ tăng tổng cầu từ năm trước và một số cơ hội mới biểu thị gắn với sự triển khai nhiều quy hoạch, dự án lớn. hàng loạt cơ sở hạ tầng tạo kết nối tiện nghi giữa các đô thị vệ tinh, ngoại vi với khu trung tâm trong quá trình tái cơ cấu ở các địa phương; Sự thay đổi cơ chế về cổ phần hóa DNNN và giải quyết nợ xấu gắn với giải chấp các bất động sản theo hình thức thị trường… Tuy nhiên, những dấu hiệu cảnh báo về sốt ảo và dư nợ bất động sản tích tụ đang tăng dần.

Nguồn cung đất nền hạn chế

Theo thông báo của Hiệp hội Bất động sản tại tại hội nghị thường vụ lần thứ IV diễn ra ngày 10 – 11/6/2018 tại Quảng Ninh, trong nửa đầu năm 2018, nguồn cung bất động sản tại một số vùng phát triển nóng và nội thành các thị trấn lớn có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội và TP.HCM, do nguồn cung hạn chế nên lượng giao dịch đất nền không được ghi nhận nhiều, giao dịch trên thị trường chủ chốt thuộc loại hình chung cư, một số ít là biệt thự, liền kề và nhà phố.

Tính đến hết tháng 5/2018, tại Hà Nội, lượng giao dịch sản phẩm chung cư phân khúc bình dân vẫn chiếm tỷ lệ cơ bản. Mức giá bán căn hộ bình dân và trung cấp tăng khoảng 1 – 3%; giá bán căn hộ cao cấp tăng khoảng 0,5%. Nhà ở liền kề đang được chào đón nên thanh khoản tốt, biên độ tăng giá mạnh khoảng 5 – 10% so với cuối năm 2017.

Ở TP.HCM, lượng giao dịch sản phẩm chung cư trung và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn. Do sự khan hiếm về sản phẩm đất nền và nhà liền thổ nên lượng giao dịch giảm 38% so với quý cuối năm 2017, mức giá của loại hình này tiếp tục tăng cao.

Tại những tỉnh/ thành phố tiếp giáp Hà Nội và TP.HCM như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Đồng Nai, Biên Hòa… Giao dịch cũng khá sôi động nhờ hấp dẫn được sự đầu tư từ nhiều tập đoàn lớn tập trung phát triển các khu thành phố mới với loại hình cống phẩm chủ chốt là đất nền, liền kề, shophouse, biệt thự, và chung cư.

Đặc biệt, trên thị trường đã có hiện tượng các môi giới và các nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu cơ, tung tin đồn đẩy giá đất lên cao nhằm trục lợi, nhất là tại một số khu vực dự kiến trở thành đặc khu hành chính – kinh tế.

TS. Nguyễn Minh Phong

Giảm giá cục bộ ở phân khúc cấp cao

Trong giai đoạn 2018 – 2020, thị trường sẽ có xu hướng phát triển mạnh hơn các sản phẩm bất động sản xanh, đồng bộ về tiện ích. Phân khúc căn hộ cấp cao có xu hướng chững lại và có sự cạnh tranh cao nhất, chịu áp lực dư cung và giảm giá toàn thể, dù loại hình condotel và offictel có thể sôi động trở lại nếu được cải thiện về cơ sở pháp lý.

Phân khúc nhà giá rẻ còn nhiều triển vọng do vẫn thiếu cung thích hợp với nhu cầu xã hội thực tế và nhu cầu tiêu thụ tùy thuộc chất lượng sản phẩm và khuyến mãi. Những nhà phố thấp tầng và đất nền các vùng quy hoạch mới, với kết nối hạ tầng tốt, vẫn có sức thhu hút mạnh nhất…

Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải liên tục tái cấu trúc để tạo dựng được những dự án không chỉ có chất lượng cao, thiết kế đẹp mà còn phải là các dự án thân thiện với môi trường, an toàn và đầy đủ tiện ích… Nhằm đáp ứng đòi hỏi ngày càng khắt khe của khách hàng.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản tại TP.HCM trong 5 tháng đầu năm 2018 đã có những biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với 16.506 căn cùng kỳ năm 2017. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp có 3.828 căn, giảm 25,9% so với 5.164 căn cùng kỳ năm 2017. Phân khúc căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn cùng kỳ năm 2017.

Xem thêm một số dự án căn hộ cao cấp của tập đoàn Novaland tại TP.HCM

tỷ lệ căn hộ trung cấp chiếm 37,7% thị trường, cao hơn so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 31,1%); Phân khúc căn hộ bình dân có 1.881 căn, giảm mạnh đến 69,7% so với 6.206 căn cùng kỳ năm 2017. tỷ trọng căn hộ bình dân chỉ chiếm 20,5%, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 37,6%). Cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp lí, kể cả phân lô đất nông nghiệp phi pháp lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018, với tâm điểm là tại quận 9, nhưng hiện nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt.

Những căn hộ có 1 – 2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 01 tỷ đồng/căn vẫn có tính thanh khoản cao nhất. Tranh chấp tại các chung cư diễn biến tình tiết ngày càng gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời. Những tháng cuối năm, bên cạnh phân khúc nhà ở cấp cao sẽ có nhiều sản phẩm  mới vừa túi tiền được tung ra, dù hơi xa khu trung tâm đô thị, nhưng có mạng lưới giao thông đang được đầu tư đồng bộ và thu hút khách hàng.

Dòng vốn đổ vào thị tường tiếp tục tăng

Dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản đang và sẽ tiếp tục tăng và đa dạng hóa. Dự báo trong năm 2018 – 2020, mỗi năm sẽ có khoảng 3 tỷ USD vốn FDI đầu tư vào bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều văn bản cảnh báo các ngân hàng về việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt ở những khu vực mà giá đất bị đẩy lên bất thường.

Theo đó, ngân hàng ngoài khảo sát kỹ giá đất, giảm tỉ lệ cho vay xuống mức thấp (khoảng 50%, thậm chí 30% so với giá thị trường), cần thận trọng khi nhận thế chấp bằng bất động sản hình thành từ vốn vay với những khu vực mà giá đất bị đẩy cao bất thường.

Sau khi nới lòng, hiện nhiều ngân hàng đang siết cho vay đầu tư ở những khu vực đang trải qua đợt sốt đất mạnh. Một số ngân hàng cổ phần áp dụng mức lãi suất cho vay mua đất, mua nhà, xây sửa nhà khá cao, có ngân hàng lên đến 12%/năm nếu khách hàng vay trung hạn.

Trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân lên đến 12,5%/năm. So với trước, lãi suất cho vay mua, xây, sửa nhà tại các ngân hàng cổ phần đã tăng khoảng 2%/năm. Trong khi, do giá nhà đất vừa qua tăng khá nóng, nên các ngân hàng cũng thẩm định lại giá và chỉ cho vay tối đa 70% ý nghĩa.

nắm lại, năm 2018, thị trường bất động sản vẫn tăng trưởng, song nhà đầu tư cần cẩn trọng để chắc chắn và hiệu quả hơn. Kiểm soát  rủi ro trên thị trường bất động sản cần đến từ hai phía: cơ quan nhà nước và chính bản thân các nhà đầu tư.

Một mặt, cơ quan quản lý cần chủ động sử dụng kịp thời, hiệu quả  công cụ về thuế; tín dụng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án; kiểm soát tình trạng tạo ra thông tin sai lệch về bất động sản và quy hoạch vì lợi ích nhóm và cá nhân; tăng nghĩa vụ giải trình và cũng cấp thông tin và minh bạch thông tin thị trường cho doanh nghiệp, người dân về kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở, hạ tầng, thành phố, quy hoạch; linh hoạt áp dụng việc tạm dừng tách thửa và giao dịch đất đai trên địa bàn; tổ chức đấu giá công khai các dự án đất công  thay đổi mục đích sử dụng; tăng cường quản lý, xử lý nghiêm những đối tượng lợi dụng giấy tờ nhà đất photocopy người dân không hoàn trả để bán buôn bất hợp pháp.

Mặt khác, các nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, tự tìm hiểu thông tin chính thống và cần thông qua chính quyền địa phương trong tiếp cận thông tin, tránh bị nhiễu và bị tự biến thành nạn nhân của các môi giới không chuyên đưa thông tin, quy hoạch không đúng đắn, chào bán và thổi phổng giá cao, tạo nhu cầu ảo…

Nhìn chung, bất động sản vẫn là kênh đầu tư thú vị hơn gửi tiết kiệm, đầu tư chứng khoán, tiến thưởng và ngoại tệ, nhưng rất cần thận trọng và lựa chọn đúng sản phẩm để bảo đảm chắc chắn và hiệu quả.