Những tiêu chí đánh giá căn hộ cao cấp

Có lẽ chưa bao giờ, thị trường bất động sản Việt Nam lại chứng kiến sự  đa dạng về loại hình sản phẩm bùng nổ như bây giờ, trong đó các dự án chung cư cao cấp sinh ra chi chít. Những tờ rơi, website quảng cáo với lời giới thiệu hoa mỹ về vị trí, tiện ích, hạ tầng,… Được sử dụng tối đa. Nhưng để trả lời thế nào là một chung cư cap cấp chắc vẫn còn nhiều người lo âu.

Một tòa nhà chung cư bao gồm nhiều căn hộ, có thang máy, bãi đậu xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, phía trong căn hộ bao gồm các phòng ngủ, nhà bếp với thiết bị tiện nghi… Sẽ không mặc nhiên được gọi là cao cấp. Trên thực tế, trong xu hướng phát hành chung của thị trường nhà ở tại các thành phố lớn, đó mới chỉ là các tiêu chí tối thiểu một căn hộ cần phải có.

Từ góc độ quản lý Nhà nước, Bộ xây dựng đã có quy định từ Thông tư 14/2008 với các tiêu chí chi tiết nhằm xác định ý nghĩa chung cư, qua đó áp dụng mức giá bán, giá dịch vụ quản lý chung cư… khác nhau. Theo Thông tư, nhà chung cư được đánh giá phân hạng và công nhận hạng theo 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị; chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.

Căn cứ vào 4 nhóm tiêu chí này, các chung cư được chia thành 4 hạng. Trong đó đã nêu rõ rệt, nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo thụ hưởng về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang bị và điều kiện cung ứng dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuyệt vời.

 

Theo Thông tư 14 của Bộ xây dựng, để đạt chứng nhận chung cư cấp cao, doanh nghiệp phải hoàn thiện các tiêu chí, quy định liên quan thay vì “tự phong”, để người mua nhà đơn giản xác định được “đẳng cấp” của dự án, tránh mua phải những dự án “cao cấp tự phong” với giá đắt đỏ.

Câu chuyện nhận diện chung cư cấp cao, Ths. KTS. Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết: “Thực ra tiêu chí chung cư từ ngày xưa đã có các khái niệm nhưng theo thời gian hình thức thị trường, để đẩy giá thành sản phẩm thì buộc Bộ xây dựng phải ban hành các tiêu chí rõ ràng hơn. Thông tư 14 ban hành năm 2008 là cơ sở đầu tiên Bộ xây dựng đưa ra để phân hạng chung cư và xem xét chung cư cấp cao. Tiếp đó vào tháng 12/2016, Bộ thành lập ban hành thông tư 31 về phân hạng nhà chung cư có hiệu lực vào ngày 15/2/2017 với những tiêu chí chi tiết hơn để xem xét chung cư cao cấp như cảnh quan, số lượng chỗ để ô tô cho từng căn hộ, các tòa tháp tiện ích như cây xanh, bệnh viện, trường học cũng như các nhà cửa hạ tầng phục vụ đáp ứng chung cư…”

Về hệ thống thiết bị – kỹ thuật, chung cư hạng A phải được trang bị máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng; dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít, có hệ thống trang bị chữa cháy tự động khu công cộng và cho từng căn hộ.cụ thể, chung cư có hạng A phải được xây dựng ở địa điểm có hệ thống giao thông thuận lợi, cách đường phố chính dưới 0,5 km, cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao trong phạm vi dưới 0,5 km; có mật độ xây dựng tòa tháp không quá 45%, sảnh chính được sắp xếp thuận tiện với lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ, thương mại tòa nhà, có quầy lễ tân; hành lang căn hộ rộng tối thiểu 1m8; bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 35m2;

Về dịch vụ – hạ tầng xã hội, chung cư hạng A phải có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1km; có 2 trong số các tiện ích phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác trong bán kính 200m; sân chơi trẻ em dành riêng trong công trình hoặc cục bộ quy hoạch công trình; phải có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, trường tiểu học trong bán kính 0,5km.

Về chất lượng quản lý – vận hành, các chung cư hạng A phải có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp, thường xuyên quét dọn, hút bụi khu vực công cộng, chú tâm cây cối sân vườn, đường nội bộ; có hệ thống camera kiểm soát bãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang và kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử;…

Trong những yếu tố này, trên cương vị một kiến trúc sư, nhà quy hoạch nhiều kinh  nghiệm, Ths. KTS. Trần Thanh Ý đánh giá: “Tôi cho rằng, chung cư cao cấp ngoài chất lượng xây dựng dễ nhận biết nhưng quan trọng nhất là không gian công cộng dành cho người sử dụng thì hiện giờ vẫn chưa rõ ràng. chung cư cao cấp thời nay không giống như năm trước mà nay nó là công trình xanh, tòa tháp dành dụm năng lượng, những tòa nhà thông minh. Để nâng cao chất lượng sống cho con người, việc đánh giá ​chung cư đẳng cấp, phân hạng chung cư tốt hơn hết là bình chọn trên sự thỏa mãn chất lượng sống của người dân. Nếu người mua thấy đúng chất lượng như đã ký, thấy chất lượng đúng giá tiền thì đó đã là một chứng nhận của chung cư cao cấp”.

 Xem thêm một số dự án của Novaland tại TP.HCM

• The Water Bay
• Victoria Village
• The Sun Avenue

Trên thực tế, đánh giá về chung cư cấp cao ngoài căn cứ theo tiêu chí của Bộ xây dựng sẽ có thêm những chỉ tiêu khắt khe khác từ phía các lĩnh vực ràng buộc với chung cư như kiến trúc sư, đơn vị quản lý tòa nhà, người dân.

Chia sẻ luận điểm của mình, bà Trần Minh Ái, Giám đốc bộ phận Quản lý BĐS Savills TP.HCM cho rằng: “Các dự án dù là ở phân khúc nào, thì cũng phải tuân thủ những tiêu chuẩn PCCC khi đầu tư xây dựng tại Việt Nam và phải được các cơ quan ban ngành kiểm tra trước khi đưa vào vận hành. Điểm khác biệt giữa các phân khúc là tại các dự án ở phân khúc cao, thiết bị PCCC mà chủ đầu tư lựa chọn chung của các thương hiệu nhiều người biết đến hơn, bền và ổn định dài lâu hơn. Thậm chí, nhiều dự án hạng A còn được trang bị vượt cả tiêu chuẩn thông thường”.

 

Ông Trần Khánh, Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội cho rằng, bây giờ, có rất nhiều tiêu chuẩn để bình chọn xếp hạng A, B, C cho các chung cư và chủ chốt là các tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng, địa điểm vị trí và hệ thống kỹ thuật. đánh giá chất lượng chung cư đẳng cấp thì chất lượng của dịch vụ quản lý tòa nhà cũng là một nhân tố quan trọng để bình chọn. Nếu tòa nhà có chất lượng dịch vụ quản lý vận hành tốt sẽ nâng tầm giá trị của bất động sản.

Bởi, người quản lý tòa nhà giống như một quản gia với nhiều công việc như quản lý khách hàng, giải quyết đưa ra thắc mắc khiếu nại khách hàng, đánh giá sự hài lòng của khách hàng, bão dưỡng bảo trì tòa nhà, vận hành hệ thống kỹ thuật, bảo đảm an ninh, vệ sinh tòa nhà, phòng cháy chữa cháy, chăm bẵm cảnh quan, trang trí tòa nhà…

Để tương xứng với chất lượng của một chung cư cấp cao cần có một đơn vị quản lý tòa nhà xứng tầm, một đơn vị như vậy có thể nhận diện tập trung vào các tiêu chí: thương hiệu, quy trình quản lý, chất lượng nguồn nhân lực, chất lượng dịch vụ…

Ông Trần Khánh phân tích: “Khách hàng luôn muốn khi họ bỏ một khoản tiền tương đối để đóng phí dịch vụ thì cũng phải thu được chất lượng dịch vụ tương ứng và các phí vận hành, bảo dưỡng tòa nhà được để dành nhưng vẫn mang lại sự ổn định. Cách đánh giá chung cư là ở chỗ dịch vụ của chung cư đó tốt đến đâu, tuy nhiên dù là chung cư cao cấp cũng không thể tránh khỏi những sự cố bất khả kháng xảy ra. Điều đó phụ thuộc rất lớn vào chất lượng thực sự của một công ty quản lý vận hành. Thực tế một số tòa nhà được gắn mác chung cư đẳng cấp để thu tiền dịch vụ cao, tuy nhiên chất lượng dịch vụ chưa tương xứng”.

 

Ở một hướng khác TS. KTS. Trương Văn Quảng, nguyên Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn nhận định: “Chung cư cao cấp thì căn hộ sẽ hưởng được hết các ý nghĩa của thiên nhiên như nắng, gió và cảnh quan của khu vực. Người dân sống ở đó phải tiếp cận được ngay với giao thông cũng như các tiện ích có chất lượng tốt. Một chung cư cao cấp tốt không thể chỉ để bản thân nó tốt mà phải hài hòa với khu vực về quy hoạch số tầng, về đồng bộ hạ tầng giao thông. khác lạ, công trình được xã hội tôn vinh về chất lượng không gian tốt, nhận được sự công nhận từ tập thể, người dân sống ở đó cảm thấy hạnh phúc nên họ bình chọn cấp cao cũng là một tiêu chí đánh giá. Bởi người dân là bộ phận trực tiếp hưởng thụ, sử dụng những căn hộ tại chung cư đó”.

Trong khi, các chuyên gia đều chung quan niệm người dân cấp cao có trí thức, học vấn, thu nhập cao, có nghĩa vụ với cộng đồng sẽ tạo nên một chung cư đẳng cấp. Uy tín của chủ đầu tư cũng khẳng định thương hiệu cao cấp của chung cư khi không xây sai phép, không chỉnh sửa độ cao, mục đích sử dụng tòa nhà, không phát triển những tranh chấp mâu thuẫn với cư dân.

Bà Trần Minh Ái nhấn mạnh: “Chúng ta phải nói đến ý thức của các cư dân sống trong các cao ốc chung cư. Đây lại là loại hình mà ở đó bất cứ một hành động thiếu ý thức của cá nhân nào cũng có thể ảnh hưởng tới tất cả các cá nhân khác”./.