Thị trường TP.HCM – Phân khúc tầm trung khan hiếm

(ĐTCK) Thị Phần căn hộ tại TP HCM đang có chuyển biến khá nghịch lý, dù thanh khoản sụt giảm mạnh, nhưng giá lại tăng cao. Theo những đơn vị nghiên cứu và phân tích Thị Trường, nghịch lý này xuất phát từ thực chất, nguồn cung căn hộ đang khan hiếm.

yêu cầu về nhà, đất của người dân đang không hề nhỏ, nhất là ở phân khúc căn hộ trung cấp trở xuống

Thanh khoản & nguồn cung giảm mạnh

Công ty nghiên cứu Thị trường CBRE nước ta vừa công bố báo cáo diễn biến Thị trường nhà ở tại TP.HCM trong quý III/2018 với chuyển biến đáng chú ý là việc sụt giảm mạnh về thanh khoản, lẫn nguồn cung sản phẩm.

Theo đó, trong quý III, lượng căn hộ chào bán mới tại Thành Phố Hồ Chí Minh chỉ đạt 6.711 căn hộ, giảm 14% đối với cùng kỳ thời gian trước, nhiều phần đều là những dự án công trình có mô hình rất nhỏ. số lượng căn bán được trong quý vừa qua cũng sụt giảm với chỉ có 6.568 căn được tiêu thụ, giảm 7% đối với quý trước và giảm tới 16% so với cùng kỳ năm trước.

Dù nguồn cung & mức hấp thụ của Thị Phần sụt giảm, song mặt bằng giá căn hộ tại TP HCM vẫn trên đà tăng. giá bán trung bình tại Thị phần sơ cấp (chủ đầu tư bán lần đầu) trong quý vừa mới đây ghi nhận ở mức 1.607 USD/m2, tăng 2% so với quý trước & tăng 10% đối với năm trước. giá bán tăng được ghi nhận tại những dự án công trình trung và cao cấp có địa điểm tốt. những quận ở khu Đông gồm các Q.2, 9 và Thủ Đức ghi nhận mức tăng 5 – 7% so với quý trước.

tương tự, theo điều tra của Công ty DKRA Vietnam, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ có giá trung bình thấp (hạng C) Dường như ngày càng hết sạch nguồn cung. khi mà nguồn cung căn hộ hạng C chiếm 32% trên thị phần trong quý I/2018, thì sang quý II/2018, giảm xuống còn 29% và sang quý III/2018, nguồn cung ghi nhận bằng 0. Sự khan hiếm căn hộ hạng C theo dự báo rất có thể kéo dãn dài sang các tháng tiếp theo.

Từ các ghi nhận trên, DKRA Vietnam nhận định, Thị Trường đang có thể hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa những phân hạng căn hộ. Trên thực chất, nguồn cung căn hộ hạng C phải chiếm tỷ trọng lớn hơn nguồn cung các phân khúc còn sót lại, vì đây là phân khúc đáp ứng đa số nhu cầu nhà ở của người tiêu dùng.

cùng sự sụt giảm nguồn cung, địa điểm phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự di chuyển càng ngày càng xa trung tâm thành phố. Ở thời điểm năm 2017, căn hộ hạng C hoàn toàn có thể được tìm mua ở Q.8, quận 9…, nhưng hiện tại, các dự án căn hộ hạng C đều tập trung ở một trong những khu vực thuộc quận/huyện ngoại thành như Q12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh… với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông chưa đồng hóa, gây gian nan cho cư dân trong giao thương, hoạt động và sinh hoạt.

không chỉ có vậy, nhiều dự án công trình căn hộ hạng C cũng được đánh giá là kém thu hút với người dân, bởi một số yếu tố như chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu, quản lý chung cư, chính sách bán sản phẩm, nguồn ngân sách bổ trợ mua nhà…

Dự báo Thị Trường căn hộ thời gian tới, theo Công ty CBRE, trong quý IV/2018, khả năng thanh khoản Thị Trường sẽ tăng quay về nhờ nguồn cung tăng nhanh vào mùa cao điểm cuối năm trong bối cảnh nhu cầu đầu tư và người tiêu dùng để ở của khách hàng trong nước cũng tương tự khách nước ngoài vẫn tồn tại không nhỏ. Phía Đông và phía Nam TP HCM sẽ thường xuyên là các điểm nóng của Thị Phần vào thời điểm cuối năm. Đặc biệt, Một trong những tháng cuối của năm 2018, những dự án trung cấp quy mô lớn như VinCity Grand Park, Safira (quận 9), Akari City (quận Bình Tân) được cho là sẽ lần lượt chào hàng.

Giá căn hộ trên Thị Trường thứ cấp tăng cao

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất Động Sản, do nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, nên thanh khoản trên Thị trường thứ cấp ra mắt sôi động, trong các số ấy thanh toán tập trung chủ yếu ở những dự án công trình có tiến độ thiết kế tốt, sắp bàn giao nhà và do những chủ đầu tư uy tín thực hiện.

Ghi nhận thực tế cho biết, nhiều dự án công trình có mức ngân sách tăng tương đối cao đối với lúc mới mở bán. Đơn cử, tại dự án The Sun Avenue trên đường Mai Chí Thọ (quận 2, TP.HCM), giá mở bán của dự án này trung bình từ 33 – 35 triệu đồng/m2, nhưng hiện đang được thanh toán trên thị phần thứ cấp với giá trên 40 triệu đồng/m2.

“Từ đầu năm đến cách đây khoảng 1 tháng, giá dự án này vẫn ổn định. tuy nhiên, khoảng một tháng quay về đây, khi dự án sẵn sàng bàn giao nhà, tiện tích nội khu được hoàn thiện, đã thu hút sự quan tâm của khách hàng có nhu cầu nhà ở, khiến mức thanh khoản giao dịch tăng khá mạnh”, anh Vũ, một nhân viên kinh doanh của Novaland nói.

Cơn khát nguồn cung căn hộ cỡ trung trên thị trường BĐS Thành Phố Hồ Chí Minh rất có thể được giải tỏa trong quý IV với nhiều dự án được mở bán

Cũng Theo ông Vũ, không chỉ có dự án công trình The Sun Avenue, mà phần nhiều những dự án của Novaland đều có mức thanh khoản thứ cấp tăng khá mạnh, như dự án công trình Richstar ở quận Tân Phú, giá ban đầu được chủ đầu tư công bố ra Thị trường trung bình từ là 1,6 tỷ đồng/căn, nhưng hiện tại, giá trên Thị phần thứ cấp đã tăng lên 2,4 tỷ đồng/căn. Hay tại dự án Victoria Village tại phường Thạnh Mỹ Lợi, Q2, chủ đầu tư ra mắt Thị Trường hồi cuối năm 2017 với mức giá thành trung bình từ 2,5 – 2,7 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ, hiện đã lên mức 3,2 – 3,4 tỷ đồng/căn trên Thị Trường thứ cấp.

không chỉ các dự án của Novaland, mà nhiều dự án công trình do những doanh nghiệp uy tín khác trên Thị trường đầu tư cũng có mức ngân sách thanh toán giao dịch trên Thị trường thứ cấp tăng khá mạnh.

ví dụ điển hình, dự án công trình MoonLight Resideces tại quận Thủ Đức do tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, dự kiến bàn giao nhà trong quý I/2019, có mức ngân sách giao dịch trên Thị Trường thứ cấp tăng từ 300 – 400 triệu đồng/căn hộ. Dự án 9 View thuộc quận 9 cũng sắp bàn giao nhà có mức ngân sách thanh toán giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng trên 20% so với lúc mở bán. dự án RichMond City tại quận Bình Thạnh có mức giá thành tăng trên 30% đối với lúc chào bán đợt đầu. dự án Florita tại quận 7 đang trong giai đoạn bàn giao nhà, có mức gia tăng trên 30% so với thuở đầu.

ngoài các những dự án công trình của Novaland, Hưng Thịnh, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư BĐS, nhiều dự án công trình của những chủ đầu tư uy tín như Him Lam Land, Phú Đông Group, Thủ Đức House… đều phải có mức giá tăng. chẳng hạn, dự án công trình Him Lam Phú An (quận 9) do Him Lam Land làm chủ đầu tư, có quy mô dự án hơn 1.000 căn hộ sắp bàn giao, có mức giá ban sơ từ 1,5 – 2 tỷ đồng/căn, đến nay tăng 10 – 15% trên thị phần thứ cấp, hay dự án Him Lam Phú Đông trên đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức đã bàn giao nhà cách đây 1 năm, hiện có mức giá thành thanh toán giao dịch tăng đột biến, trung bình chênh từ 400 – 500 triệu đồng/căn, trong những khi giá ban đầu chỉ với 1,5 – 1,7 tỷ đồng/căn.

Theo nghiên cứu của các Chuyên Viên, việc giá căn hộ đáp ứng nhà ở thật tăng là Xu thế tất yếu. Bởi lẽ, trong tương đối nhiều năm qua, Thị Phần đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực chuyên môn kinh tế tài chính ráo riết săn tìm những dự án Bất Động Sản thiết kế dở dang có địa điểm tốt để mua, sau đó khởi động lại & cung cấp ra Thị trường. Do vậy, đến thời điểm bây giờ, quỹ đất ở những Khu Vực trung tâm TP.Hồ Chí Minh đã sự thật khan hiếm. chính là chưa kể lúc này, không ít dự án còn đang bị vướng thủ tục chưa thể tiến hành được để đề ra Thị Trường.

“Nguồn cung càng ngày càng khan hiếm, trong những lúc nhu yếu nhà ở tăng thêm cao đang tạo ra cho thị phần một khoảng cách lớn về cung cầu. Đó cũng là Vì Sao thời hạn qua, giá tại nhiều dự án căn hộ tốt, đáp ứng thật vẫn âm thầm tăng giá”, một chuyên gia nhận định.