Quỹ đất trung tâm: Cuộc chiến của các đại gia

Quỹ đất trung tâm thành phố HCM để phát triển dự án dần cạn kiệt, khiến “cuộc chiến” săn quỹ đất trung tâm ngày càng quyết liệt.

Theo đánh giá của các chuyên gia về bất động sản, năm 2015, thị trường địa ốc Việt Nam bắt đầu bước vào chu kỳ bùng nổ sau thời gian dài đóng băng, nhờ các yếu tố kinh tế vĩ mô và những chính sách cung cấp cho thị trường.

cuộc chiến của các đại gia

Cũng từ đây, những thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) dự án diễn ra rất quyết liệt. Trong đó, có thể kể đến Vingroup thâu tóm quỹ đất vàng tại khu Tây bờ sông Sài Gòn, trong đó có khu cảng Ba Son (quận 1, TP.HCM).

Cũng trong năm 2015, một doanh nghiệp được cho là thành công lớn trong việc thâu tóm quỹ “đất vàng” là tập đoàn Novaland với 4 dự án được thâu bắt trên đường Phổ Quang, Hồng Hà (quận Tân Bình, TP.HCM), ngay sát sân bay Tân Sơn Nhất. Những quỹ đất này rộng hàng ngàn mét vuông, phù hợp cho việc xây dựng căn hộ cao cấp. Sau khi thâu tóm, Novaland đã gấp rút tổ chức động thổ và xây dựng các dự án

Tiếp nối “cuộc chiến” săn đất trung tâm đang dần cạn kiệt, bước vào năm 2016, Novaland lại thắng lợi khi thâu tóm thành côngi hơn 2.000 m2 đất ngay tại ngã tư đường Trương Quốc Dung và Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận).

Trước khi về tay Novaland, khu đất này được Trường THCS Hồng Hà thuê làm trường học, sau khi mua thành công, Novaland đã triển khai dự án căn hộ Newton Residence.

Được biết, từ năm 2014 đến nay, trong số hàng chục dự án có được từ các thương vụ M&A của Novaland, hiện có 25 dự án nằm tại các vị trí được cho là “đất vàng”. Dường như, Novaland cũng đang cùng Sabeco tạo ra “khu đất vàng” trên 6.000 m2 tại 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng (quận 1).

Không chỉ Novaland, Công ty Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cũng đang là một trong những doanh nghiệp săn những dự án đất sạch tại trung tâm TP.HCM. Mới đây, Him Lam Land đã thâu tóm thành công một quỹ đất rộng tại đường Thi Sách (quận 1). Với quỹ đất này, Him Lam Land tính toán sẽ triển khai một dự án chung cư siêu cao cấp trong thời gian tới.

Ngoài ra, Công ty Địa ốc Hưng Thịnh cũng đang là một “thợ săn” có tiếng của thị trường bất động sản TP.HCM. Sau khi thâu tóm được khoảng 30 dự án đất sạch, trong đó đa phần là những quỹ đất tại gần Sân bay Tân Sơn Nhất (quận Bình Tân) trong giai đoạn từ 2014 đến đầu 2017, doanh nghiệp này đang nối tiếp âm thầm săn những dự án đất sạch tại các quận trung tâm của thành phố.

Một “thợ săn” nữa phải nhắc tới đó là Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Phát Đạt. Đây được coi là “nhà giàu”, bởi cách săn đất của đơn vị này khá đặt biệt, đó là việc chọn thành lập dự án BT (xây dựng – chuyển giao) cho TP.HCM để đổi đất vàng. Sau khi đổi được những lô đất tại quận 11, quận 5, quận 4, mới đây, Phát Đạt đã chính thức có thêm những lô đất mới tại quận 5 nhờ dự án BT Khu liên hợp thể thao Phan Đình Phùng (quận 3).

Hay mới đây, Công ty Bất động sản Hà Đô và Ban lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM thương thảo về việc Hà Đô muốn chiếm hữu mảnh đất hơn 4.000 m2 hiện là văn phòng của Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM tại đường Trương Quốc Dung (quận Phú Nhuận).

Theo thông tin từ Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM, để đơn vị này chấp thuận giao đất, phía Hà Đô phải thành lập một văn phòng khác với 6 tầng ngay trong khu đất này, đồng thời sẽ bán 50 căn hộ với giá giảm vài chục phần trăm cho cán bộ của Viện.

Không chỉ săn quỹ đất trống, những doanh nghiệp địa ốc cũng nhăm nhăm vào những dự án chung cư cũ nằm trung tâm thành phố. Là một doanh nghiệp thuộc diện “trâu chậm uống nước đục”, một đại diện của Công ty địa ốc Vietcomreal luyến tiếc vì nhập cuộc vào việc săn dự án cải tạo chung cư cũ quá muộn và giờ đây các chung cư cũ đều đã có chủ.

Cơ hội vẫn còn

Nhìn vào toàn cục thị trường, giới quan sát cho rằng, cửa cho nhà đầu tư địa ốc vào phân khúc trung tâm đang hẹp. Quỹ đất đủ rộng rãi để phát triển dự án bất động sản đã dần cạn kiệt. Tuy nhiên, cơ hội không phải đã hết với các doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Banviet Land, cho rằng cơ hội ở đây là quỹ đất từ 28 khu đất “vàng” của TP.HCM đang được thành phố đưa ra đấu giáh àng năm, trong đó có khu đất 23 Lê Duẩn (quận 1).

Dường như, TP.HCM hiện còn lượng quỹ đất lớn của tư nhân, trong đó năm 2016, Novaland đã mua thành công lô đất rộng 4 ha tại đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3)…

Đặc biệt, “cuộc săn” không chỉ có doanh nghiệp Việt Nam, mà còn có những doanh nghiệp nước ngoài như Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam, cho biết nhiều nhà đầu tư nước ngoài niềm nở đến bất động sản Việt Nam, điển hình là Nhật bản. Các nhà đầu tư Nhật không chỉ chú ý phân khúc cấp cao, mà còn lan sang các phân khúc trung cấp và bình dân. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư đến từ Singapore và Hong Kong cũng tích cực tìm hiểu về thị trường đất sạch trung tâm đô thị để thành lập văn phòng cho thuê và nhà ở cao cấp.

Điển hình là thương vụ đầu tư vào Năm Bảy Bảy của Creed Group (Nhật Bản), với hơn 600 tỷ đồng dưới vẻ ngoài mua cổ phiếu và trái phiếu. Tiếp đó, quỹ đầu tư Nhật bản này cũng dành 200 triệu USD (hơn 4.200 tỷ đồng) để đầu tư vào Bất động sản An Gia. theo đó, Tập đoàn Adventus (Singapore) thâu tóm dự án VGR Riverview tại trung tâm quận 1 (TP.HCM).

Nhận định về “cuộc săn” đất sạch trung tâm, ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land, cho rằng quỹ đất trung tâm hiện tại đang hạn hẹp. Trong khi, còn do ảnh hưởng bởi chủ trương trung của TP.HCM là không muốn tập trung thêm những dự án bất động sản mới ở trong trung tâm để giảm áp lực dân số tại trung tâm.

“Hiện tại, quỹ đất hạn hẹp, đồng thời hạn chế về chỉ tiêu dân số, nên việc bán và thu hồi vốn rất khó, cộng thêm tiêu xài xây dựng, cũng như số vốn đầu tư cao hơn, nên việc các doanh nghiệp săn và xây dựng các dự án trong trung tâm thành phố sẽ khó có lời. Theo tôi, trong thời gian tới sẽ không còn quỹ đất sạch tại các quận trung tâm để các chủ đầu tư săn, nên thị trường này sẽ trầm lắng trong thời gian tới”, ông Phúc cho biết.

Bên cạnh đó, ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Bộ phận Định giá và Nghiên cứu Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng trong thời gian qua, thị trường đã chứng kiến các chủ đầu tư có tên tuổi trong nước săn những quỹ đất rộng tại các quận trung tâm để làm dự án. phần lớn dự án mới này dự kiến là các dự án nhà ở, chỉ có một tỷ lệ rất nhỏ tuổi dành cho văn phòng và bán lẻ. Khi các dự án đồng loạt triển khai, nguồn cung sẽ rất dồi dào và đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu của người mua.

“Tuy nhiên, cần để ý là, trong bối cảnh tồn kho của phân khúc nhà ở vẫn còn khá cao, cộng với chính sách thắt chặt tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước sẽ khiến khách hàng khó tiếp cận các khoản vay để mua nhà hơn và có thể ảnh hưởng đến sức thanh khoản của thị trường trong trung và dài hạn”, ông Phước cho biết.