Những yếu tố định giá bất động sản

Tham khảo thêm một số căn hộ chung cư dự án của Novaland tại Tp.HCM

Yếu tố thẩm định giá bất động sản thứ nhất: Thẩm định giá qua vị trí

Điều đầu tiên khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là phải chú ý đến nhân tố vị trí của bất động sản. cụ thể hơn, bạn cần phải xác định nhà đất của bạn là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, các căn nhà nếu nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên yên tâm một điều là giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm.

Yếu tố thẩm định giá bất động sản thứ hai: Thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương

Sau khi bạn đã xác định được địa điểm nhà đất, bạn cần dành ra một khoảng thời gian rảnh rỗi để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất phụ thuộc thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín…

hiện giờ, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến, chỉ với một cú nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận.

thông thường, so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần.

Cách định giá này thực hiện theo nguyên lý giá đất hiện tại đang cao hơn 3-4 lần bảng giá đất TP.HCM quy định (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Theo các chuyên gia bất động sản ước tính, hệ số 3,8-4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp chiếm được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.

Ví dụ: Nhà nước quy định đất tại đường Cô Giang (quận Phú Nhuận) năm 2015 là 19,5 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường. Mức giá này nhân với 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường bây giờ (năm 2017) và tùy từng địa điểm, diện tích thửa đất, mức giá này có thể dao động 10-15%. Chẳng hạn, nếu giá đất tại đường Cô Giang được chào bán cấp tốc 10 lần giá Nhà nước ban hành thì nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ vì có dấu hiệu giá ảo.

Cơn sốt đất tại Tp.HCM thực tế đã khiến giá đất tại nhiều tuyến đường tăng ảo cấp tốc 10-16 lần bảng giá đất. Độ vênh này khó có thể được thị trường chấp nhận, chưa từng có trong giao dịch. Giá đất có thể tăng 6-8 lần tại những khu vực được cải tạo hạ tầng hoặc có điểm nhấn tiện ích công cộng.

Yếu tố thẩm định giá bất động sản thứ ba: Thẩm định giá qua tình trạng nhà

Bên cạnh yếu tố địa điểm thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là người chơi phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp… Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạni cần phải tính tuổi thọ nhà đất phụ thuộc thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

Yếu tố thẩm định giá bất động sản thứ tư: Thẩm định giá qua giá bán của các bất động sản lân cận

phụ thuộc các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, game thủ có thể đơn giản tra cứu vớt thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Hình như bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản gần giống với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.

Thẩm định giá bất động sản qua giá bán của các bất động sản lân cận

Một mẹo nhỏ dành cho bạn đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng hồ rao bán tại khu vực gần với nhà người chơi để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.

Hình như, người chơi cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu game thủ đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì game thủ có thể tăng thêm giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà game thủ có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, game thủ có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một dụng cụ để ấn định giá bán bằng chính giá game thủ đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

Yếu tố thẩm định giá bất động sản thứ năm: Nhờ sự hỗ trợ từ người môi giới địa phương, am hiểu khu vực

Một cách định giá đất khác mà bạn nên biết đó là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ cho bạn thông tin mau lẹ, đúng mực và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.

Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người không muốn thuê môi giới trong việc mua bán nhà bởi không tin tưởng bên thứ ba. Dù vậy, không thể phủ nhận rất nhiều giao dịch mua bán bất động sản thành công là nhờ dịch vụ này.

mặt khác, người mua cũng nên nhận thức rằng, việc phải bỏ tiền ra để thuê môi giới không phải vì việc này quá khó để bạn tự thực hiện mà nó giúp cho việc mua bán của bạn tiện nghi hơn. Bởi hầu hết các nhân viên môi giới thường theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, có khả năng bình chọn tài sản, hội đàm tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ.

Bạn có thể tham khảo giá thị trường nhà đất phụ thuộc thông tin từ các môi giới địa phương

Yếu tố thẩm định giá bất động sản thứ sáu: Thông qua ngân hàng để định giá

Ngân hàng khá ngặt nghèo khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình muốn mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm trễ đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức yên tâm nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.

Dường như, một cách khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.

Ngân hàng sẽ là đơn vị giúp bạn định giá đất tương đối đúng mực

Nói chung, ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp sẽ tiến hành các bước 5 bướcnhư sau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất động sản được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về bề mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lý…
Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, thành lập giá trị cho bất động sản thế chấp.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được để so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 – 5 cái) rồi tiến hành điều chỉnh.
Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu. Rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh.
Bước 5: Bước này tiến hành ước tính giá trị bất động sản thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học.

Tổng kết: Tổng hợp thông tin và đưa ra bình chọn cuối cùng

Sau khi đã tích lũy được nhiều thông tin có ích, hiện nay là lúc bạn cần lưu ý, tổng hợp so sánh lại cục bộ thông tin và điều chỉnh mức giá hợp lý cho nhà đất của mình. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.

giá trị của bất động sản được hình thành từ rất nhiều nhân tố, do đó để định giá được đúng đắn thì chúng ta cần phải có toàn diện các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản… Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, cần tham khảo trọn vẹn các giai đoạn đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.